Luật Đất đai 2024 áp dụng: Bất động sản khó xuống giá, thị trường thay đổi căn bản giúp nhiều đối tượng hưởng lợi

Vừa qua, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Quốc hội cho phép có hiệu lực từ 1/7/2024 thay vì 1/1/2025 như quy định trước đó.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Luật đất đai 2024 chính là quy định bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận/huyện... Quy đinh này được kỳ vọng sẽ cải thiện việc giao và sử dụng đất, góp phần tăng thu ngân sách. 

Theo bà Giang Đỗ - Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, việc Luật Đất đai 2024 sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường giúp tăng tính minh bạch, thanh khoản thị trường địa ốc. Theo luật trước đây, bảng giá được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, bảng giá này do UBND tỉnh xây dựng hàng năm, dựa theo khung Chính phủ ban hành 5 năm một lần. Quy định này tạo chênh lệch khá lớn giữa giá đền bù và thị trường, khiến thu thuế từ đất đai giảm. Khi Luật Đất đai mới bỏ khung giá đất, việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn.

Cũng theo bà Giang, nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng, khó có thể giảm. Bởi, khi đó mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây - giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. 

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills Việt Nam, mức tăng này là theo chiều hướng tích cực bởi sẽ bền vững hơn và phản ánh đúng giá trị sản phẩm, thể hiện độ am hiểu thị trường của các bên tham gia vào giao dịch. Ngoài ra, ngân sách sẽ tăng thu từ thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp thêm nguồn lực phát triển hạ tầng xã hội.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, giá nhà khi Luật Đất đai (sửa đổi) được áp dụng sẽ tiếp tục tăng bởi các yếu tố cấu thành sản phẩm đều cao hơn. Tuy nhiên, giá bán quá cao sẽ khó thanh khoản, nên chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần cân đối và phát triển sản phẩm linh hoạt, hướng đến phân khúc đáp ứng số đông người dân.

Về lâu dài, quy định mới giúp người sở hữu đất có lợi hơn. Còn doanh nghiệp có thể đẩy nhanh đền bù giải phóng mặt, đảm bảo tiến độ triển khai dự án đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng giá địa ốc có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng giúp thị trường bất động sản ổn định hơn, không còn các cơn "sốt ảo" như trước đây. 

Theo Chủ tịch VARS, trong những đợt sốt bất động sản trước đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp dễ dàng đổ tiền vào nhà đất vì kỳ vọng mua thấp bán cao. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, khiến giới đầu cơ cẩn trọng trong xuống tiền do biên độ lợi nhuận khó đạt như kỳ vọng.