Dữ liệu cũ
Thứ bảy, 21/11/2015, 06:49 AM

HoREA: Doanh nghiệp đền bù giá cao gấp 4 -5 lần dự án công ích

(NTD) - Trong nội dung góp ý dự thảo Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận thấy quá trình thực hiện Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ một số bất cập và đã chỉ ra một số vấn đề cần bổ sung vào dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành.

Những bất cập

Về "Khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng" theo Điều 6 dự thảo Nghị định, HoREA cho rằng, quy định này áp dụng vào thực tế đã bộc lộ bất cập vì khoản tiền giải phóng mặt bằng dự án được khấu trừ rất thấp.

Doanh nghiệp gần như phải "mua" đất dự án hai lần, nên không đảm bảo được nguyên tắc "Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích" theo quy định tại Khoản (1.d) Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Có 3 lý do dẫn đến điều này.

Thứ nhất: Doanh nghiệp đã phải trực tiếp thương lượng, thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng (thực chất là mua lại) quyền sử dụng đất theo giá thị trường, và hợp đồng giao dịch, trong đó có giá cả nhận chuyển nhượng đều được chứng thực của UBND phường, xã, hoặc được công chứng. Trên thực tế giá thỏa thuận nhận chuyển nhượng này cao hơn từ 4-5 lần trở lên, so với giá bồi thường dự án công ích khi cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện.

Thứ hai: Có nhiều dự án do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân, nhưng trong khu vực không có dự án do cơ quan nhà nước thực hiện để có giá đối chiếu tương ứng. Giá bồi thường giải phóng mặt bằng do cơ quan nhà nước thực hiện thường rất thấp so với giá nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do doanh nghiệp thực hiện.

Thứ ba: Giá của các loại đất mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng theo giá thị trường, nhưng khi được xác định lại để xác định chi phí tạo lập mặt bằng dự án sẽ cho ra kết quả thấp hơn rất nhiều so với chi phí đã bỏ ra. Thực tế, người có đất luôn đòi hỏi phải tính cả giá trị tăng thêm sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Đồng thời, cũng cần xem xét nhiều trường hợp doanh nghiệp đã tiến hành công tác thương lượng mua lại quỹ đất dự án trong một thời gian dài, thậm chí có khi hàng chục năm với nhiều giá khác nhau, chịu lãi suất vay kéo dài, lại bị trượt giá... để có hướng xử lý phù hợp, có lý, có tình.

Doanh nghiệp đền bù giá cao gấp 4-5 lần dự án công
Trên thực tế, nhiều dự án do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân cao hơn từ 4-5 lần so với giá bồi thường do cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện.

Phương án xử lý

Từ những bất cập trên, HoREA đã đề nghị bổ sung 2 phương án để xử lý trường hợp doanh nghiệp đã tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân với giá thị trường.

Phương án 1: Trường hợp dự án đầu tư được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá, mà do doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND phường, xã, hoặc cơ quan công chứng chứng thực được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Tuy nhiên, mức khấu trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Khoản tiền tổ chức kinh tế trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án.

Phương án 2: Trường hợp dự án đầu tư được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá, mà do doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính lại theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. UBND cấp tỉnh được xem xét áp dụng thêm hệ số điều chỉnh k (Hiệp hội đề xuất hệ số k từ 2-3) tùy theo thời điểm, để xác định khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được khấu trừ, nhưng mức khấu trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Khoản tiền tổ chức kinh tế trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án.

Về lâu dài, HoREA đề nghị sửa đổi Luật Thuế để chuyển đổi khoản thu "Tiền sử dụng đất" thành "Thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở đô thị", với thuế suất cụ thể (có thể là 10%, hoặc 15% bảng giá đất cấp tỉnh). Điều đó nhằm khắc phục việc nộp tiền sử dụng đất hiện nay đang là một gánh nặng, là một ẩn số, không minh bạch đối với doanh nghiệp, và trên thực tế dễ phát sinh cơ chế xin - cho.

 Lợi Lê

Bình luận

Nổi bật

Những phi cơ già cỗi nhất thế giới, bay trên bầu trời nửa thế kỷ vẫn còn hoạt động

Những phi cơ già cỗi nhất thế giới, bay trên bầu trời nửa thế kỷ vẫn còn hoạt động

sự kiện🞄Thứ ba, 20/02/2024, 10:09

Trên thế giới còn rất nhiều những chiếc phi cơ 'lão thành' ngót nghét 50 tuổi vẫn đang bay trên bầu trời.

Người phụ nữ mắc ung thư gan giai đoạn cuối vì 1 loại thực phẩm quen thuộc, chuyên gia cảnh báo thói quen này nhiều người mắc phải

Người phụ nữ mắc ung thư gan giai đoạn cuối vì 1 loại thực phẩm quen thuộc, chuyên gia cảnh báo thói quen này nhiều người mắc phải

sự kiện🞄Thứ bảy, 14/10/2023, 05:57

Loại thực phẩm nhiều người xem như vô hại này lại là nguyên nhân dẫn đến bệnh tật, thậm chí nguy hiểm tới tính mạng, chúng thường được gọi là "sát thủ thầm lặng" tàn phá sức khoẻ con người.

Cảng Chu Lai đón tàu lớn và nâng cao hiệu suất khai thác hàng rời

Cảng Chu Lai đón tàu lớn và nâng cao hiệu suất khai thác hàng rời

sự kiện🞄Thứ năm, 29/06/2023, 15:00

(CL&CS) - Cảng Chu Lai thuộc Công ty Giao nhận - vận chuyển quốc tế Trường Hải (THILOGI) đang dần khẳng định năng lực tiếp nhận tàu lớn, khai thác đa dạng hàng hóa, đáp ứng nhu cầu xuất nhập khẩu của các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy giao thương tại khu vực miền Trung, Tây Nguyên.