Định giá đất: Doanh nghiệp gặp khó, đơn vị có quyền hạn cũng loay hoay

Trong quá trình đầu tư, một trong những thách thức lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản là việc xác định giá đất.

Việc không xác định được giá đất khiến dự án không thể tính tiền sử dụng đất để nộp ngân sách và chưa thống nhất được phương án thu tiền sử dụng đất một lần hay hàng năm. Từ đó, các dự án tiếp tục dở dang về mặt pháp lý.

Áp lực từ thuế đất 

Ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Property nhận định, việc định giá đất hiện nay đang là một vấn đề và là thách thức lớn khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn.

Ông Toản lấy ví dụ, trước năm 2022, một dự án 10ha phải nộp thuế đất khoảng 100 tỷ đồng, nhưng hiện nay con số này đã tăng lên 350 tỷ đồng, thậm chí có nơi lên tới 500 tỷ đồng. 

Nguyên nhân do các địa phương định giá đất dựa trên dữ liệu các giao dịch khi thị trường "sốt". Dù hiện tại giao dịch không nhiều, nhưng giá đất vẫn ở mức cao, khiến doanh nghiệp không dám nhận đất hoặc phải giãn tiến độ giao đất để tránh nộp thuế và bị tính lãi phạt 0,03%/ngày nếu quá hạn 90 ngày.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng khâu định giá đất hiện nay đang là vấn đề ách tắc trong gần như tất cả các dự án đang triển khai đầu tư và lượng dự án đang vướng vấn đề này rất lớn.

Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, việc tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính đảm nhiệm. Từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013, công tác này được chuyển giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT).

Từ đó, hồ sơ tính tiền sử dụng đất thường kéo dài nhiều năm, bị yêu cầu bổ sung nhiều lần và trải qua nhiều khâu phức tạp.

Định giá đất kéo dài gây ra nhiều hệ lụy

Việc định giá đất kéo dài nhiều năm gây ra nhiều hệ lụy. Nhiều dự án không thể triển khai hoặc đã triển khai nhưng chưa hoàn thiện về mặt pháp lý, dẫn đến kết cấu hạ tầng phát triển không đồng bộ.

Nguồn cung bất động sản không đáp ứng nhu cầu, gây lãng phí nguồn lực đất đai và làm chậm tiến độ thu ngân sách nhà nước.

Hơn nữa, tình trạng này làm tăng chi phí đầu tư, khiến giá bất động sản tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân, làm căng thẳng thêm tình hình nhà ở đô thị.

Không chỉ doanh nghiệp bất động sản, mà cả những đơn vị có quyền hạn định giá đất cũng đối mặt với nhiều khó khăn.

Theo báo cáo của Sở TN&MT, có gần 100 doanh nghiệp đăng ký thẩm định giá đất tại TP. HCM nhưng thực tế chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp thực hiện. GS Hoàng Văn Cường - Ủy ban Ngân sách, Tài chính của Quốc hội, cho biết: "Định giá trong thời gian vừa qua là bị đình trệ, nhiều địa phương, nhiều cơ quan và thậm chí là nhiều đơn vị tư vấn không dám nhận dịch vụ định giá. Cơ quan quản lý thì cũng không dám quyết định mức giá đó. Chính điều này làm đình trệ các hợp đồng và quyết định đầu tư của rất nhiều dự án".

Nghị định mới, kỳ vọng mới

Việc định giá đất chưa phù hợp còn dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tố cáo phức tạp. Người dân không đồng tình với định giá đất thu hồi thấp, từ chối bàn giao mặt bằng, khiến các dự án bị đình trệ. Điều này càng làm gia tăng căng thẳng trong việc phát triển các dự án bất động sản.

Để tháo gỡ những khó khăn này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024 quy định về giá đất. Đây là một trong những nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8.

Nghị định 71 được kỳ vọng sẽ tạo thuận lợi trong việc xác định giá đất, tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất.

Trong khuôn khổ Hội nghị của Thường trực Chính phủ với các doanh nghiệp về giải pháp phát triển kinh tế - xã hội ngày 21/9, Bộ trưởng Bộ TN&MT khẳng định: "Giải phóng đến đâu giao đất đến đó, giao đất ở thời điểm nào thì xác định giá đất ở thời điểm đó".

Trong Luật và Nghị định hướng dẫn cũng quy định rõ rằng, nếu giao đất từ ngày 1/1/2005 đến nay mà chưa tính tiền sử dụng đất, thì thời điểm xác định tiền sử dụng đất phải từ thời điểm giao đất.