Bất động sản “lãi trên giấy” vì khó thanh khoản

Nghịch lý: Giá “nóng”, giao dịch “nguội”

Theo quy luật thông thường, khi thị trường hoạt động tốt, giá BĐS tăng cao thì lượng giao dịch nhiều nhưng vừa qua, giao dịch dường như trong tình trạng “đóng băng”, trong khi đó giá đất vẫn liên tục tăng. Thoạt nhìn hiện tượng này có vẻ phi lý, nhưng trên thực tế, lại rất có lý.

Khi tìm hiểu biết được nguyên nhân thì không ít nhà đầu tư tham “lãi trên giấy” mà mua BĐS, với mong đợi có thể kiếm được một khoản lời kha khá khi thị trường BĐS đang còn nóng. Thực tế thì “cơn bão” giá BĐS vẫn còn tiếp tục tăng dù người mua thực chẳng thấy đâu, dẫn đến nhiều nhà đầu tư phải “bỏng tay” khi muốn đầu tư trong giai đoạn này.

Kể từ khi chính sách siết tính dụng được ban hành, khả năng tiếp cận đất đai của khách hàng trở nên hạn chế. Ảnh hưởng rõ nhất từ chính sách mới có thể thấy được qua những bất ổn xuất hiện trên thị trường nhưng giá BĐS vẫn tăng không có điểm dừng.

Thống kê của VARS trong nửa năm 2022 thị trường chào bán 22.800 căn hộ mức dao dịch đạt 50% được 11.592 căn hộ.

Chỉ riêng trong quý 2/2022, số căn hộ bán được ghi nhận khoảng 10.800 căn. Giá bán trên thị trường sơ cấp cũng được ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m2 (chưa báo gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm 2021.

Vào năm 2021, ông An Bình một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết đã vay nóng mua một lô đất ngay khi nhận thấy thị trường BĐS đang “sốt nóng” và thiếu nguồn cung. Tại thời điểm đó, giá một mét vuông đất là 22 triệu đồng, ông Bình đã bỏ ra 3,3 tỷ đồng cho mảnh đất rộng 150/m2 tại Bắc Giang. Đến đầu năm 2022, ông rao bán miếng đất khi nghe được tin “sốt đất”. Tuy nhiên, chỉ có vài người đến xem rồi thôi, đến nay đã hơn 5 tháng nhưng vẫn chưa có người mua.

Tìm câu trả lời cho tình trạng “lãi trên giấy”

Dù thị trường “chững lại” nhưng việc BĐS tăng giá vẫn còn đang diễn ra ở rất nhiều nơi, đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương,... Dưới ảnh hưởng của lạm phát toàn cầu 2022, giá BĐS tại Việt Nam cũng được đà tăng cao vượt kiểm soát trong khi thị trường thực tế không có khả năng mua BĐS với mức giá hiện tại dẫn đến tính thanh khoản trong thời điểm này là giảm mạnh.

Đồng thời, có một bộ phận nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gây áp lực lên thị trường BĐS dẫn đến giá tại kênh đầu tư này tăng “vùn vụt” nhưng không có người mua thực. Điều này vô tình gây ra hệ lụy cho nên kinh tế và chính các chủ thể tham gia. Khi các nhà đầu tư dùng nhiều đòn bẩy tài chính những BĐS không có nhu cầu thực sẽ trở thành gánh nặng cho hệ thống ngân hàng.

Vì thế khi dấu hiệu “chững lại” của thị trường BĐS chưa kết thúc đã có nhà đầu tư không thể gồng gánh nổi mà phải bán tháo, bán cắt lỗ. Tuy nhiên, hiện nay không có nhiều nhà đầu tư lựa chọn cách thức liều lĩnh này nên không ảnh hưởng nhiều đến thị trường.

Để hạn chế tình trạng “lãi trên giấy” mà không có nhu cầu mua thực trên thị trường Chính phủ cần áp dụng các biệt pháp mạnh và xử lý triệt để tình trạng cá nhân sở BĐS nhưng bỏ hoang không sử dụng để hạn chế tình trạng người mua đầu cơ, lướt sóng. Còn với thị trường hiện có trên thị trường cần tổ chức triển khai các dự án thu hút người mua có nhu cầu ở thực.