Vẫn “bạo chi” mua đất
Nhìn lại những cơn sốt đất trong quá khứ và thời gian gần đây có thể thấy tác động của các nhóm đầu cơ là rất lớn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong các cơn sốt đất, giới đầu cơ “bắt tay” với cò đất nhằm thổi giá, dụ dỗ nhà đầu tư non kinh nghiệm “nhảy” vào thị trường nhằm trục lợi. Hệ quả của những cơn sốt đất “chóng đến, chóng đi” là rất nhiều nhà đầu tư “chết chìm” trong thua lỗ, nợ nần; nhiều dự án bị rơi vào cảnh hoang tàn.
Chính vì thế ông Châu ủng hộ chính sách đánh thuế cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư “lướt sóng”.
Tuy nhiên, theo một số nhà đầu tư, môi giới bất động sản, việc đánh thuế đất cao chỉ ảnh hưởng đến nhóm đầu tư “F0”, thiếu kinh nghiệm, vốn “mỏng”, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Đặc biệt, trong giai đoạn thị trường trầm lắng, thanh khoản “đóng băng”, nhóm nhà đầu này càng gặp khó, đuối sức phải chấp nhận “cắt lỗ” mạnh tay để nhanh chóng “thoát hàng”, thu hồi vốn.
Ngược lại, đây là cơ hội để nhóm nhà đầu tư “cá mập” có kinh nghiệm, có vốn mạnh “bắt đáy” thị trường, phục vụ cho kế hoạch đầu tư dài hơi.
Anh Nguyễn Minh Tuấn (TP.HCM) cho biết, suốt thời gian thị trường sốt nóng, anh “án binh bất động” quan sát. Đến khi thị trường “hạ nhiệt”, làn sóng bán cắt lỗ xuất hiện, anh liền chi đậm 3,5 tỷ đồng để mua vào 3 lô đất nền đều tại huyện Bình Chánh. Anh mua các lô đất này từ tay các chủ đất “kẹt vốn” phải bán “cắt lỗ” để trả nợ ngân hàng.
Theo anh Tuấn, việc tăng thuế tài sản, đặc biệt là đánh thuế cao với người sở hữu nhiều bất động sản chưa phải là mối lo ngại lớn với giới đầu tư có nguồn vốn mạnh, có kinh nghiệm đầu tư bởi vì “từ đề xuất đến thực thi còn mất nhiều thời gian, đến khi chủ trương này có hiệu lực thì giới đầu cơ đã kiếm ‘đầy túi’ từ đầu cơ đất rồi.”
Ngoài ra, anh Tuấn nhận định, ngay cả khi thuế đất tăng lên, giới đầu cơ cũng không chịu nhiều ảnh hưởng.
“Thuế đất tăng thì những nhà đầu tư vốn mỏng, phải đi vay ngân hàng mới đáng lo. Còn nhà đầu tư vốn mạnh thì không xi nhê, cùng lắm chỉ mất chút đỉnh lợi nhuận kinh doanh, ‘lướt sóng’ đất mà thôi. Họ không chịu nhiều áp lực trả nợ vay, áp lực thanh khoản. Đất càng ‘ngâm’ lâu thì trước sau gì giá cũng tăng. Tiền thuế so với tiền lời do giá đất tăng tính ra không đáng kể,” anh Tuấn nói.
Anh Tuấn còn nêu quan điểm, việc đánh thuế đất cao chỉ khổ người dân mua nhà ở thực. Bởi vì, thuế cao thì người bán sẽ cộng thêm tiền thuế vào giá bán bất động sản, từ đó đẩy mặt bằng giá lên cao. Người có nhu cầu phải “cắn răng” mua bất động sản với giá càng ngày càng cao vì “không còn lựa chọn nào khác.”
Thuế cao chưa thể là “liều vaccine” ngừa đầu cơ
Vấn đề tăng thuế đất có phải công cụ ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản hay không gây ra nhiều tranh cãi về tính hiệu quả. Một số chuyên gia cho rằng, thuế chỉ là biện pháp mang tính ngắn hạn. Về dài hạn, quy luật cung - cầu mới là yếu tố ảnh hưởng đến mặt bằng giá bất động sản.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, tăng thuế đất là giải pháp giúp tăng thu ngân sách nhà nước và điều tiết thị trường trong ngắn hạn từ 6 - 12 tháng, hoặc 1 - 2 năm. Tuy nhiên, giải pháp này không thể duy trì trong dài hạn. Nếu thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung như hiện tại, công cụ này gần như vô hiệu.
Ông Tuấn lấy dẫn chứng thị trường nhà ở tại Singapore. Mặc dù mức thuế tài sản rất cao, nhưng khi nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu thì giá bất động sản tiếp tục tăng vọt là hệ quả tất yếu.
Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng việc đánh thuế lũy tiến với những đối tượng sở hữu nhiều bất động sản chưa hẳn là công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ, mà chỉ là giải pháp tăng thu ngân sách.
Theo ông Khương, nếu một bất động sản có tỷ suất sinh lời 50%, nhà đầu tư vẫn sẵn lòng đóng thuế 20%. Lấy ví dụ tại Hồng Kông, Bắc Kinh hay Thượng Hải ở Trung Quốc, dù bị đánh thuế lũy tiến rất cao nhưng giới đầu cơ vẫn không ngừng “rót tiền” vì mặt bằng giá bất động sản vẫn luôn tăng.
Ông Khương còn cho rằng, nếu chưa minh bạch thông tin quy hoạch, giá giao dịch trên thị trường thì tình trạng đầu cơ vẫn tồn tại. Nhưng nếu mọi người tham gia thị trường đầu bình đẳng về khả năng tiếp cận thông tin, dòng tiền ra vào bất động sản được ngân hàng kiểm soát thì đầu cơ sẽ “hết cửa”.
“Một khi thông tin về quy hoạch, về luật pháp vẫn còn tù mù, khi nào vẫn còn tình trạng một số ít người có thông tin chỗ này sẽ làm cầu đường, chỗ kia sẽ xây dựng sân bay, sẽ lên thành phố... thì họ sẽ đi trước đón đầu mua nhà đất để hưởng chênh lệch, thì khi đó đầu cơ vẫn còn bất chấp có đánh thuế lũy tiến hay không. Bởi họ vẫn có lợi nhuận nhiều hơn mức thuế họ đóng cho nhà nước”, ông Khương nói.
Theo bà Nguyễn Thu Hiền, Giảng viên Học viện Tài chính, đề chấm dứt đầu cơ cần giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, tức là phải tăng nguồn cung, giãn dân ở các đô thị lớn. Muốn thực hiện điều này cần tăng tốc đầu tư xây dựng hạ tầng để người dân dù sống ở nơi khác vẫn thuận tiện đi làm ở trung tâm đô thị.