Giai đoạn “cân bằng mới”
Giai đoạn 2022–2024 được xem là thời kỳ “tái định giá” mạnh mẽ nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong hơn một thập kỷ qua. Sau chu kỳ tăng nóng kéo dài, việc siết tín dụng, lãi suất cao, thanh khoản suy giảm và khung pháp lý chồng chéo đã buộc thị trường phải điều chỉnh. Giá nhiều phân khúc, đặc biệt là đất nền vùng ven và bất động sản nghỉ dưỡng, giảm 20–40% so với đỉnh năm 2022.
Bước sang cuối năm 2025, mặt bằng giá đã cơ bản ổn định, tâm lý nhà đầu tư dần hồi phục. Dòng vốn tín dụng, trái phiếu và FDI đều cho thấy dấu hiệu quay trở lại. Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng, tổng giá trị giao dịch bất động sản quý III/2025 tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm 2024, trong đó lượng giao dịch chung cư chiếm hơn 60%.
Các chuyên gia nhận định, năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường “vào guồng mới”, với sự phân hóa rõ ràng: những sản phẩm có nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và vị trí tốt sẽ bước vào chu kỳ tăng giá ổn định, trong khi tài sản đầu cơ hoặc kém thanh khoản vẫn “dậm chân tại chỗ”.
Ở một chia sẻ mới đây, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế nhận định rằng, bất động sản luôn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận suốt hơn 30 năm qua nhờ ba động lực cốt lõi. Thứ nhất là khung pháp lý ngày càng cởi mở, từ chỗ chưa công nhận quyền sở hữu nhà tư nhân đến việc cho phép sở hữu nhiều nhà và xem bất động sản là tài sản hợp pháp để tích lũy của cải.
Thứ hai là quy mô nền kinh tế tăng tốc, GDP Việt Nam đã vượt 450 tỷ USD sau gần 20 năm hội nhập kể từ 2006 và được dự báo sớm vượt qua Thái Lan trong vài năm tới.
Thứ ba là hạ tầng giao thông bứt tốc, đặc biệt trong thập kỷ qua với mạng lưới cao tốc liên vùng, sân bay, metro và các đại dự án kết nối đô thị dần hoàn thiện.
Nhờ các yếu tố đó, suất sinh lời trung bình của bất động sản tính theo lãi kép luôn ở mức trên 25%/năm, vượt xa chứng khoán (khoảng 10%) hay gửi tiết kiện ngân hàng (khoảng 8%).
Tuy nhiên, theo quy luật “lượng đổi - chất đổi”, khi những động lực này tiệm cận điểm bão hòa, bất động sản Việt Nam sẽ dần chuyển sang chu kỳ đầu tư, phát triển bền vững, tương đồng với các thị trường trưởng thành - nơi tăng trưởng ổn định thay vì siêu lợi nhuận.
Phân khúc nào “sáng cửa”?
Chia sẻ về phân khúc nào sẽ là phân khúc tiềm năng trong giai đoạn mới, ông Hiển cho rằng, thời gian tới, sản phẩm bất động sản phải tạo ra dòng tiền thực, chứ không còn câu chuyện mua xong chờ giá tăng. Phân khúc tiềm năng sẽ là những sản phẩm dung hòa được hai yếu tố thu nhập và khai thác.
Chuyên gia diễn giải thêm, người mua - dù là để ở hay đầu tư, có sử dụng đòn bẩy hay không - đều ra quyết định dựa trên thu nhập thực tế. Một căn hộ có giá 5 tỷ hay 50 tỷ chỉ thực sự hợp lý và khai thác hiệu quả khi tạo tỷ suất sinh lời tối thiểu 3 - 3,5% trên vốn đầu tư. Ngược lại, những phân khúc như đón đầu quy hoạch, lướt sóng đất nông nghiệp chờ chuyển đổi… sẽ không còn mạnh trong chu kỳ mới.
Theo Savills Việt Nam, trong cơ cấu nhu cầu nhà ở giai đoạn 2025–2026, nhóm người mua để ở chiếm tới hơn 70% tổng lượng giao dịch. Đây chính là lực đỡ lớn nhất cho phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân – vốn bị “thiếu hụt” trong nhiều năm.
Tại Hà Nội, giá căn hộ trung cấp hiện dao động quanh mức 55–70 triệu đồng/m², tăng nhẹ 4–6% so với năm 2024. Tuy nhiên, lượng cung mới vẫn rất khiêm tốn, chỉ khoảng 8.000–9.000 căn trong 9 tháng đầu năm 2025. Tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở thương mại dưới 50 triệu đồng/m² gần như biến mất, buộc người mua phải chuyển hướng sang khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An.
Các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, phân khúc này có thể tăng giá 5–10% trong năm 2026, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện như Đông Anh (Hà Nội), Thủ Đức (TP.HCM), hay trung tâm Dĩ An (Bình Dương). Đây sẽ là “điểm sáng” thu hút dòng vốn F0 và nhà đầu tư dài hạn.
Bên cạnh đó, nếu giai đoạn 2023–2024, bất động sản công nghiệp là “phao cứu sinh” cho thị trường, thì bước sang năm 2026, phân khúc này được kỳ vọng bước vào thời kỳ bứt phá về chất lượng và quy mô.
Bước sang 2026, xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tạo lợi thế lớn cho Việt Nam. Nhiều tập đoàn đa quốc gia đang mở rộng đầu tư, như Samsung đầu tư thêm 1,5 tỷ USD vào Bắc Ninh, Foxconn mở rộng nhà máy tại Nghệ An, hay VinES – Vingroup tăng vốn sản xuất pin tại Hải Phòng.
Phân khúc này không chỉ dừng ở “cho thuê đất công nghiệp” mà còn mở rộng sang logistics, kho lạnh, khu công nghiệp xanh – đáp ứng tiêu chí ESG. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê dự kiến duy trì ở mức 8–12%/năm, tiếp tục là “mỏ vàng” cho các quỹ đầu tư trong và ngoài nước.