Miền Bắc bão hòa, miền Nam mở ra dư địa phát triển mới
Chia sẻ với phóng viên, anh Nguyễn Đình Quảng – một nhà đầu tư có thâm niên trong ngành – cho biết, trong 3 năm qua, mặt bằng giá đất tại miền Bắc đã tăng mạnh qua nhiều chu kỳ đầu tư, khiến biên lợi nhuận ngày càng bị thu hẹp. Trước thực tế này, nhiều nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển vào các thị trường còn đang ở vùng giá thấp, dưới 10 triệu đồng/m², để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.
Miền Nam, với loạt dự án hạ tầng quy mô như cao tốc, sân bay, cảng biển... đang tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn dịch chuyển. Đặc biệt, sau khi TP.HCM được tích hợp với các vùng lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, thị trường bất động sản khu vực này càng trở nên sôi động, giá đất ven đô cũng ghi nhận mức tăng rõ rệt.
Theo anh Nguyễn Tiến – môi giới tại sàn Đại An, thị trường Hà Nội đã trải qua nhiều đợt tăng giá mạnh, từ đất thổ cư đến chung cư, biệt thự liền kề. Nhiều khu vực đã tăng gấp 2–3 lần so với giai đoạn trước, khiến dư địa tăng tiếp không còn nhiều. Trong bối cảnh đó, miền Nam trở thành lựa chọn hợp lý cho cả nhà đầu tư cá nhân lẫn các doanh nghiệp.
“Miền Bắc đã nóng quá lâu, trong khi phía Nam còn nhiều tiềm năng chưa khai phá. Dòng vốn vì thế có xu hướng dịch chuyển để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới tại khu vực này”, anh Tiến nhận định.
Nguồn cung khan hiếm ở Bắc – phong phú ở Nam và Trung
Không chỉ giá cả tăng cao, thị trường miền Bắc còn đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung. Nhiều sàn môi giới tại Hà Nội cho biết, họ không có sản phẩm mới để bán hoặc chỉ còn tập trung vào các dự án cũ. Điều này buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm thị trường mới để duy trì hoạt động kinh doanh.
Ngược lại, miền Nam và miền Trung lại cho thấy sự sôi động với nguồn cung dồi dào. Từ căn hộ trung tâm TP.HCM, nhà phố, biệt thự vùng ven, đến các đại đô thị công nghiệp và chuỗi nghỉ dưỡng biển – các phân khúc sản phẩm đa dạng đang thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư.
Anh N.Q. Tuấn – đại diện Công ty Cổ phần Bất động sản Indochine – cho biết, xu hướng dịch chuyển đang diễn ra trên diện rộng. “Nguồn hàng tại miền Bắc hiện không còn phong phú, vì vậy chúng tôi mở rộng thị trường vào miền Trung và miền Nam. Ở đó, từ căn hộ để ở, cho thuê đến biệt thự nghỉ dưỡng hay căn hộ khách sạn ven biển – đều là những sản phẩm có sức hấp dẫn và dư địa tăng trưởng tốt”, anh Tuấn chia sẻ.
Đáng chú ý, khu Đông Bắc TP.HCM (khu vực từng thuộc Bình Dương) đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn với dòng sản phẩm căn hộ cho thuê, phục vụ nhu cầu của chuyên gia, người trẻ và tầng lớp trung lưu có nhu cầu ở thực. Khu vực này được đánh giá cao nhờ kinh tế năng động, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và nguồn cầu ổn định.
Ông Lê Minh Tuấn – Giám đốc kinh doanh Công ty Big Four – dự báo, riêng năm 2025, khu Đông Bắc TP.HCM sẽ đón khoảng 13.000 – 15.000 căn hộ mới, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn, pháp lý rõ ràng và giá cả hợp lý. Một trong những ví dụ tiêu biểu là dự án La Pura, đang ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư phía Bắc.
Miền duyên hải Nam Trung Bộ: Tâm điểm mới nhờ hạ tầng chiến lược
Không chỉ miền Nam, khu vực duyên hải Nam Trung Bộ cũng đang cho thấy sức bật mạnh mẽ, đặc biệt tại Khánh Hòa – nơi Cam Ranh nổi lên nhờ lợi thế hạ tầng như sân bay quốc tế. Trong bối cảnh đó, các dự án đô thị biển gần sân bay đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm, với CaraWorld là ví dụ tiêu biểu cho xu hướng bất động sản gắn liền với hạ tầng chiến lược.
Nam tiến – xu hướng tất yếu nhưng không dành cho “lướt sóng” ngắn hạn
Từ góc nhìn vĩ mô, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đồng thời là Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – nhận định, các chính sách tháo gỡ khó khăn pháp lý của Chính phủ thời gian qua đã góp phần làm “tan băng” thị trường. Theo ông, nếu năm 2024 ghi nhận khoảng 60.000 giao dịch thành công thì chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch đã tăng hơn 30% so với cả năm trước.
Đáng chú ý, chất lượng nguồn cung cũng được cải thiện đáng kể. Nhiều dự án trước đây gặp khó về pháp lý và thanh khoản nay đã được khơi thông, đặc biệt là tại khu vực phía Nam.
“Chúng ta đang chứng kiến sự dịch chuyển của các nhà đầu tư hướng về miền Nam, nơi có những dự án pháp lý rõ ràng, chất lượng cao. Thực tế cho thấy, không ít dự án mở bán chỉ trong 2–3 ngày đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 80–90%”, TS. Đính cho biết.
Ông cũng nhấn mạnh rằng, thị trường hiện nay không còn là sân chơi của những nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn. Thay vào đó, dòng vốn đang hướng tới các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền bền vững. “Nhà đầu tư đã tỉnh táo hơn, và họ hiểu rằng chỉ có chiến lược dài hạn mới mang lại sự an toàn và hiệu quả thực sự”, ông Đính phân tích.
Thị trường sôi động, cạnh tranh khốc liệt
Sự dịch chuyển của dòng vốn và lực lượng môi giới từ Bắc vào Nam khiến thị trường phía Nam trở nên sôi động hơn. Các dự án lớn được phân phối rầm rộ, khách hàng có thêm nhiều lựa chọn, đồng thời tính chuyên nghiệp trong môi giới cũng được nâng cao.
Tuy nhiên, điều đó cũng kéo theo áp lực cạnh tranh ngày càng khốc liệt, đặc biệt đối với các sàn môi giới nhỏ tại địa phương. Những doanh nghiệp, môi giới hay nhà đầu tư thiếu chiến lược dài hạn hoặc chỉ chạy theo “sóng” sẽ khó có thể trụ vững trên thị trường.
Theo các chuyên gia, Nam tiến là xu hướng tất yếu khi miền Bắc đã bước vào giai đoạn bão hòa, trong khi miền Nam còn nhiều dư địa tăng trưởng. Song, đây không phải là con đường trải đầy hoa hồng. Thành công chỉ đến với những ai đi đường dài, đầu tư chuyên nghiệp và có tầm nhìn rõ ràng.