Tắc nghẽn dòng vốn vào thị trường bất động sản
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2022 đạt gần 11%, trong đó lĩnh vực bất động sản tăng 15,7% cao hơn mức bình quân, tăng 3,7% so với 3 tháng trước đó, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.
Phân tích số liệu cụ thể cho thấy, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu là mục đích vay để tự sử dụng. Trong đó, tín dụng tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa nhà, mua nhà tăng trưởng đến 20,1%. Ngược lại, tín dụng kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án chỉ tăng trưởng 7,35%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 11%. Điều này cho thấy các doanh nghiệp chủ đầu tư đang rất khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng so với trước đây.
Kể từ sau khi văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/04/2022 có hiệu lực, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Mặc dù mới đây, NHNN đã phân bổ thêm hạn mức tín dụng cho 18 ngân hàng thương mại nhưng theo ước tính của các đơn vị nghiên cứu thì lượng tín dụng được phân bổ thực tế chỉ vào khoảng 175.000 - 200.000 tỷ đồng. Như vậy Ngân hàng Nhà nước còn giữ lại chưa phân bổ khoảng 200.000 tỷ đồng. Đồng thời, đơn vị này hiện vẫn đang giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%.
Trên thực tế, Thông tư số 20/2021/TT-NHNN cũng đã quy định các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định không được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Điều này khiến người dân chỉ còn “một cửa” vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng chính sách xã hội.
Còn về nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng ngày càng khó tiếp cận. Trong 8 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt giá trị hơn 47.000 tỷ đồng với lãi suất trung bình khoảng 10,2%, chiếm 21,3% tổng giá trị trái phiếu phát hành, xếp thứ hai sau lĩnh vực ngân hàng nhưng giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021.
Trước đó, trong 6 tháng đầu năm 2021, nhóm các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu có tổng giá trị lên đến 92.300 tỷ đồng, gần gấp đôi lần so với 8 tháng đầu năm 2022.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, mặc dù các cơ quan quản lý nhà nước không nói là “thắt chặt” hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhưng thực chất với các quy định bổ sung rất chặt chẽ thì đã kiểm soát rất chặt hoạt động phát hành trái phiếu.
Trong khi đó, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày ký 16/9/2022 dù vẫn cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với mục đích để cơ cấu lại nợ nhưng đã bổ sung một số quy định để tăng cường tính minh bạch và hạn chế nguy cơ xảy ra rủi ro.
Cùng với các tiêu chuẩn chặt chẽ trong Nghị định 65, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó tiếp cận thị trường vốn trái phiếu hơn so với trước đây. Nhiều doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay các quy định bổ sung nên khó hội đủ điều kiện để được phép phát hành trái phiếu ra thị trường.
Ông Châu cho rằng, việc quản lý rất chặt chẽ đầu ra có thể dẫn đến làm sụt giảm quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp, làm cho doanh nghiệp khó huy động vốn trên thị trường trái phiếu do thiếu người mua, làm giảm vai trò của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, trái phiếu cần trở thành một kênh dẫn vốn xã hội hoá quan trọng bổ sung một phần vốn đầu tư trung, dài hạn cho doanh nghiệp để chia sẻ với kênh tín dụng.
Giải pháp nào gỡ khó về vốn cho thị trường bất động sản?
Theo các chuyên gia, một trong những giải pháp đầu tiên giúp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản phải đến từ phía các cơ quan Nhà nước với những chính sách, thể chế được kiện toàn, hoàn thiện.
Theo ông Lê Hoàng Châu, trước những khó khăn về nguồn vốn, hiện nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc rõ rệt. Giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và khu vực. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước sớm có giải pháp gỡ khó cho thị trường về nguồn vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.
Với tín dụng bất động sản, ông Châu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm 2022.
Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê… của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.
Với thị trường trái phiếu, ông Châu đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.
Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhất là khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính và Chính phủ cần xem xét, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân.
Trước mắt, để đảm bảo cho các nhà đầu tư cá nhân chưa đủ điều kiện nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp có thể tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, ông Châu đề nghị quy định cho phép các nhà đầu tư cá nhân này được ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định.
Quy định này sẽ giúp phát huy được hiệu quả nguồn vốn đầu tư trái phiếu, cũng như đảm bảo “rủi ro” cho các nhà đầu tư cá nhân (không đủ điều kiện) khi ủy thác đầu tư thông qua các tổ chức chuyên nghiệp có năng lực theo quy định.
Ở giai đoạn phát triển ban đầu của thị trường vốn như hiện nay, các chính sách cần tính linh hoạt nhiều hơn đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, để thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư, tổ chức có năng lực như các quỹ đầu tư, ông Châu nhận định.
Ngoài ra, một số chuyên gia cũng khuyến nghị các doanh nghiệp cần tăng cường khả năng tiếp cận các nguồn khác, ví dụ như từ các quỹ, gồm quỹ bảo lãnh tín dụng, quỹ đầu tư mạo hiểm, REIT... Các nguồn tài trợ thay thế này được nhìn nhận là có vai trò đặc biệt quan trọng trong cấu trúc vốn doanh nghiệp. Riêng với nhóm quỹ đầu tư mạo hiểm, nguồn còn có tính đòn bẩy cho tinh thần khởi nghiệp, thúc đẩy đổi mới sáng tạo và từ đó thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế.
Hiện theo ghi nhận từ thị trường, số lượng quỹ đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam khá nhiều, gồm các quỹ đầu tư chủ yếu vào cổ phần tư nhân; quỹ đầu tư công nghệ cao và đầu tư mạo hiểm (Dragon Capital, IDGVV-IDG Venture Vietnam, VinaCapital, FPT Venture...); quỹ đầu tư vào bất động sản; quỹ đầu tư vào cổ phiếu niêm yết, các công ty cổ phần...
Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi cho cả hai phía các tổ chức quỹ và doanh nghiệp có thể “bắt sóng” nhau kịp thời, thì vẫn cần không gian pháp lý phù hợp và có sự hỗ trợ từ cơ quan quản lý Nhà nước như cần có một cơ sở pháp lý hoàn thiện, nghiên cứu, thực hiện và ban hành các chính sách ưu đãi riêng cho hoạt động của các Quỹ đầu tư mạo hiểm, hướng dẫn thực hiện dành riêng cho hệ thống các ngân hàng thương mại…