Sự cộng hưởng của nhiều động lực nền tảng – từ dòng vốn FDI ổn định, hạ tầng quốc gia được đầu tư mạnh mẽ, đến xu hướng đầu tư Acquire & Expand ngày càng phổ biến, cùng dòng vốn từ các quỹ REITs, quỹ hạ tầng và quỹ logistics – đang tạo nên một môi trường đầu tư hấp dẫn và bền vững.
M&A công nghiệp – điểm sáng nổi bật giữa bối cảnh thị trường
Trong khi các phân khúc như nhà ở, nghỉ dưỡng hay đất nền đang đối mặt với áp lực thanh khoản và thiếu hụt dòng tiền, bất động sản công nghiệp nổi lên như “điểm rơi” thu hút vốn mạnh mẽ. Số liệu từ Grant Thornton Việt Nam cho thấy, chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần liên quan đến bất động sản, tổng giá trị công bố khoảng 1,8 tỷ USD. Đáng chú ý, bất động sản công nghiệp chiếm tới 55%, tương đương 1 tỷ USD – một bước nhảy ấn tượng so với năm 2024, khi cả năm chỉ ghi nhận 7 thương vụ với tổng giá trị khoảng 90 triệu USD.
Một số thương vụ nổi bật cho thấy sức hút mạnh mẽ của lĩnh vực này. Đầu năm 2025, Nhà Rồng Investment và Nova Rivergate hoàn tất giao dịch mua 51% cổ phần tại Amata Service City Long Thành 1 và 2 từ Amata Việt Nam (Thái Lan), trị giá 46,5 triệu USD, nhằm phát triển đô thị vệ tinh gắn với KCN Amata Long Thành. Trong khi đó, Sembcorp Development (Singapore) mua lại kho hiện hữu tại KCN Đình Vũ (Hải Phòng) với diện tích 10.000 m², đồng thời công bố kế hoạch phát triển thêm 5 kho mới, hình thành tổ hợp Sembcorp Logistics Park – Đình Vũ.
Giới chuyên gia nhận định, tăng trưởng vượt trội cả về số lượng lẫn quy mô thương vụ cho thấy bất động sản công nghiệp đang trở thành phân khúc được nhà đầu tư ngoại và nội địa ưu tiên trong chu kỳ phục hồi mới. Không chỉ tập trung vào giao dịch cổ phần, các nhà đầu tư quốc tế còn áp dụng mô hình Acquire & Expand – mua lại các khu công nghiệp, quỹ đất hoặc tài sản hiện hữu, sau đó mở rộng, nâng cấp và tái cấu trúc để gia tăng giá trị và tối ưu hiệu quả khai thác.
Động lực bền vững thúc đẩy thị trường M&A
Theo Grant Thornton Việt Nam, M&A bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì sức nóng trong 12–24 tháng tới nhờ hội tụ nhiều yếu tố nền tảng.
Dòng vốn FDI ổn định: Sản xuất vẫn là lĩnh vực nhận được dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài duy trì tăng trưởng, khẳng định vị thế chiến lược của Việt Nam trong chuỗi cung ứng khu vực. Làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục diễn ra, kéo theo nhu cầu cao và bền vững đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận và các cơ sở logistics.
Hạ tầng quốc gia đồng bộ: Hệ thống cao tốc liên vùng, cảng biển nước sâu, mạng lưới logistics và hạ tầng điện – truyền tải đang được triển khai mạnh mẽ, rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí logistics và nâng cao năng lực kết nối. Đây chính là nền móng để hình thành các khu công nghiệp thế hệ mới, đáp ứng tiêu chuẩn cao của nhà đầu tư trong sản xuất, kho vận và công nghệ cao.
Đầu tư dựa trên tài sản sẵn có: Mô hình Acquire & Expand cho phép rút ngắn vòng đời dự án, tối ưu chi phí và đưa tài sản vào khai thác nhanh chóng. Đây là phương thức đầu tư linh hoạt, phù hợp với bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, nơi tốc độ tiếp cận thị trường và khả năng tạo dòng tiền sớm quyết định lợi thế.
Dòng vốn từ các quỹ quốc tế: Quỹ REITs, quỹ hạ tầng, quỹ tín thác logistics đang dịch chuyển mạnh sang các tài sản công nghiệp “xanh” đáp ứng tiêu chuẩn ESG. Nhà xưởng tiết kiệm năng lượng, kho lạnh hiện đại hay khu công nghiệp có khả năng chuyển đổi thành trung tâm dữ liệu được ưu tiên, vừa đảm bảo lợi suất ổn định, vừa phù hợp chiến lược phát triển bền vững.