Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có nhiều quy định mang tính đột phá nhằm bảo vệ người mua nhà ở, hướng đến xây dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một điểm mới của luật này là quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 56 Luật này. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Cụ thể, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết nếu có 02 điều kiện sau đây: Một là, chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết; Hai là, bên mua, bên thuê mua có yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
| Nhiều dự án chưa được ngân hàng bảo lãnh đã rao bán sản phẩm trên thị trường. Ảnh: N.Vũ |
Dù luật đã có hiệu lực song việc bảo lãnh tại các dự án bất động sản thời gian qua được xem là chưa chặt chẽ vì vướng nhiều lý do khác nhau.
Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.
Theo đó, kể từ ngày 15/11/2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.
Theo quy định tại Thông tư này, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (gọi là bảo lãnh nhà ở) là bảo lãnh ngân hàng. Theo đó, ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (gọi chung là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Ngoài ra, Thông tư 13 cũng quy định ngân hàng thương mại không còn đáp ứng quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bị loại khỏi danh sách, vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
Theo các chuyên gia bất động sản, quy định về bắt buộc chủ đầu tư phải được bảo lãnh ngân hàng góp phần đảm bảo hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất cho người mua nhà. Điều này cũng góp phần làm cho thị trường bất động sản được phát triển một cách lành mạnh hơn. Mặc dù thông qua việc bảo lãnh ngân hàng thì đồng nghĩa với việc giá của bất động sản sẽ được cộng thêm cả phần chi phí bảo lãnh. Phí này được cấu thành trong giá bán bất động sản và khách hàng là người trực tiếp phải gánh chịu chi phí này….
Với tư cách là bên nhận bảo lãnh, người mua hoàn toàn có thể biết được mức phí bảo lãnh đối với các dự án này. Tuy nhiên, người mua nên xem đây là cái giá cho sự bảo đảm an toàn cho mình khi đầu tư vào bất động sản hình thành trong tương lai. So với những rủi ro tiềm ẩn cho số vốn bỏ ra thì việc đảm bảo thông qua bảo lãnh sẽ mang lại lợi ích rất nhiều cho người mua. Điều này còn có tác động đến chủ đầu tư, bắt buộc họ phải tuân thủ các điều kiện nhất định khi muốn mở bán các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, nâng cao sự cạnh tranh và tính minh bạch trên thị trường bất động sản.
Danh sách ngân hàng thương mại đủ điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:
1. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank)
2. Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank)
3. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)
4. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)
5. Ngân hàng TMCP An Bình (ABbank)
6. Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank)
7. Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB)
8. Ngân hàng TMCP Xăng Dầu Petrolimex (PG Bank)
9. Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PV Com Bank)
10. Ngân hàng TMCP Việt Á (VAB)
11. Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB)
12. Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank)
13. Ngân hàng TMCP Bảo Việt (Baovietbank)
14. Ngân hàng TMCP Bản Việt (Viet Capital Bank)
15. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín (Vietbank)
16. Ngân hàng TMCP Quân đội (MB)
17. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPbank)
18. Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank)
19. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank)
20. Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank)
21. Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (Seabank)
22. Ngân hàng TMCP Bắc Á (Bac A Bank)
23. Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB)
24. Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB)
25. Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A Bank)
26. Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB)
27. Ngân hàng TMCP Kiên Long (Kienlongbank)
28.Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB)
29. Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương (Saigonbank)
30. Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank)
31. Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank)
32. Ngân hàng TNHH MTV ANZ Việt Nam
33. Ngân hàng TNHH MTV Hong Leong Việt Nam
34. Ngân hàng TNHH MTV HSBC Việt Nam
35. Ngân hàng TNHH MTV Shinhan Việt Nam
36. Ngân hàng TNHH MTV Woori Việt Nam
37. Ngân hàng TNHH MTV Standard Chartered Việt Nam
38. Ngân hàng TNHH MTV CIMB Việt Nam
39. Ngân hàng TNHH MTV UOB Việt Nam
40. Ngân hàng TNHH MTV Indovina
41. Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam
42. Ngân hàng liên doanh Việt - Nga (VRB)
Nguyên Vũ